Dükkan Değerlemesi Nasıl Yapılır? (2022) Yeni Yazı

Dükkan Değerlemesi Nasıl Yapılır? Bu soruya cevap arıyor olabilirsiniz? Değerleme uzmanımız dükkan değerlemesi nasıl yapılır konusuna açıklık getirsin. Ticari işyeri amaçlı kullanılan yapılar denildiğinde; akla genel olarak bağımsız bölüm niteliği kazanmış, AVM, plaza gibi büyük ticari işletmeler olmayıp daha küçük ölçekli ticari işletmeler gelmektedir (Tapu Eksperi, 2020).

Örneğin; dükkan, mağaza, ofis. Dükkan; çarşıda ya da sokak içinde bulunan, erişimi sokak yada cadde üzerinden sağlanan ve perakende satış yapılan ya da küçük zanaat sahiplerinin işlerini yaptıkları yer olarak tanımlanmaktadır.

Ankara Değerleme Firması

Dükkan Değerlemesi Nasıl Yapılır?

Bir dükkan değerlemesi yapılıyorsa aşağıdaki hususları incelemek gerekmektedir.

 

• Tapu kayıtlarının incelenmesi
• Resmi daire incelemeleri (Tapu Müdürlükleri, Belediyeler)
• Yeri ve çevresel özellikleri
• Bulunduğu ana yapı özellikleri
• Katı, kattaki konumu
• Proje uygunluğu

Dükkanın Değerini Etkileyen Faktörler (Dükkan Değerlemesi Nasıl Yapılır?)

Dükkan değerini etkileyen etkenler aşağıda belirtilmiştir:

• Konumu ve Mevkii Büyüklük,
• Amaca uygunluk
• Ruhsatı, İskanı
• İş hacmi, işin ülkedeki geçerliliği
• Fiyatı, alıcısının sınırlı olması
• Taşınmazla İlgili Özel Durumlar

Konumu Mevkii ve Büyüklük

Dükkanların asıl değerlerini belirleyen iş yapabilme potansiyelleri dolayısı ile mevkii ve konumlarıdır. Bunun tespiti dışarıdan göründüğü kadar basit değildir. Bölgeyi çok iyi tanımak, alıcı potansiyelini ve alım gücünü bilmek, dükkanın bulunduğu yerdeki yaya akışını izlemek gerekmektedir

Konum ve Mevkii olarak avantaj sağlayan faktörler: (Dükkan Değerlemesi Nasıl Yapılır?)

• Ana cadde
• Yaya akışının yoğun olduğu yollar
• Araç yoğunluğunun yüksek olduğu ve park sorunu bulunmayan işyerleri
• Reklam kabiliyeti yüksek olan işyeri (köşe konumlu olması, cephesinin açık ve geniş olması, farklı yolların kesişimin de yer alması)
• Üst katlarda yer alan bir dükkan yerine halk arasındaki tabiri ile zemin katta yer alan düzayak (düz giriş) bir dükkan olması
• Cadde veya yola uzun cephesi olan yerler (Geniş vitrin imkânı)
• İlçelerde çarşı içleri, merkezler
• Yanında, önünde vs. otopark imkânı olan yerler
• Pasaj içinde
• Zemin katlar (Niteliğine göre özellikle asma katı ve bodrumu olanlar)
• Marka niteliği taşıyan ve hazır müşterisi bulunan büyük ölçekli yapıların içinde konumlu olması
• Aktif bir Pazar bölgesinde bulunanlar

Büyüklük ve Amaca Uygunluk

Amacından büyük veya küçük tasarlanmış dükkanların satış kabiliyetleri düşük olur. Bir gayrimenkulün satış kabiliyetinin düşük olmasının da değerini doğrudan etkileyeceğini unutmamak gereklidir. Buna birkaç örnek verirsek;

​

• Yan yana olan dükkanlar birleştirilerek kullanılıyor olabilir. Burada projedeki alana göre değer verilse de emsaller ve bölgedeki aktif Pazar unutulmamalıdır. Örneğin mobilya mağazalarının yoğun olduğu bir caddede 420 m2’lik bir dükkan değerlediğinizde emsaller de yaklaşık aynı büyüklükteki dükkanlardan alınmalıdır. Ancak değerlenen dükkan 30 m2 olup, yandaki diğer dükkanlarla birleştirilmiş şekilde mobilya mağazası olarak kullanılıyorsa; kullanılan emsallerin de yaklaşık 30 m2 büyüklükte olması gerekmektedir. Çünkü aktif pazara uygun büyük alanlı dükkan sayısı az olacağından birim fiyatları yüksek olacağı gibi küçük alanlı dükkanlar da mobilya satışı yapılamayacağından birim fiyatı düşük olabilir (Neşeli, 2013).  ​
• Dükkanlar zemin katta yer alsa da özellikle Bankalar (kasa dairesi için), Marketler (depolama için) vs. depo vs. için bodrum kata ihtiyaç duyarlar. Genelde apartmana ait sığınak, kalorifer dairesi vs. işgaliye ile dükkanlar tarafından kullanılır ve bu dükkanların değeri belirlenirken alınan emsallerin de benzer durumda olması gerekir. (Neşeli, 2013).

Ruhsatı ve İskanı

Son yıllarda pek çok belediye tarafından iş yeri açma ruhsatı için müracaat edildiğinde, İnşaat ruhsatı ve kat irtifakı olsa dahi iskanı (Oturma izni) bulunmayan binalar için işletme ruhsatı verilmemektedir. Dolayısı ile dükkanların ruhsatına uygun olduğundan ve binada iskan almaya engel bir husus bulunmadığından emin olmak gerekir.

İş Hacmi, İşin Ülkedeki Geçerliliği

Özellikle tek bir sektöre yönelik pazarı bulunan bölgelerdeki dükkan ve mağazalar, o sektörün herhangi bir nedenle çöküşü sonucunda değer kaybederler. Değerleme sırasında bölgeye hâkim iş kolunun o sırada popüler olması doğrudan dükkan fiyatlarına yansıdığı gibi bir süre sonra sektörün çöküşü ile birlikte dükkan fiyatları da değer kaybına uğrar. Benzer şekilde bölgede gereğinden fazla dükkan bulunması da Pazar payını azaltacağından değerlerde düşme gözükebilir.

Fiyatı ve Alıcısının Sınırlı Olması

Her malın bir alıcısı vardır. Ancak alıcısı sınırlı sayıda bulunduğu için, yüksek ederi bulunan dükkanların pazarlanması kolay değildir.

Taşınmazla İlgili Özel Durumlar

Oto galerisi olarak kullanılan bir dükkânı değerlendirirken önündeki geniş alan ve buranın açık showroom olarak kullanılışı avantaj gözükse de söz konusu gayrimenkule ait yönetim planında değerlemesi yapılacak dükkânın değer tespitini etkileyecek maddeler olabilir. (Dükkân önündeki boşluk ortak alan olduğundan, dükkânın kullanımı halinde apartman maliklerine kullanım bedeli ödenebilir, caddedeki bir kafeteryanın yol üzerindeki geniş yazlık kısmı belediyeye işgaliye harcı ödüyor olabilir vs.) Bu tip durumların getirdiği avantaj ve dezavantajlar gözden geçirilmeli, bunların değişmesi durumundaki olası değer farklılıkları da göz önüne alınmalıdır. (Neşeli, 2013).

Dükkan Değerlemesinde Kullanılan Değerleme Yöntemi

(Dükkan değerleme nasıl yapılır?)

Dükkan değerlemede en uygun yöntem emsal analizidir (Emsal Karşılaştırma Yöntemi). Ancak bu analizin doğru bir şekilde yapılması gerekir. Yukarıda belirtilen durumlardan başka özellikle depolu ve asma katlı dükkanlar için alınan emsallere dikkat edilmelidir. Bu emsallerin bodrum, zemin ve asma kat alanları da öğrenilmeli ve emsal uygulaması buna göre yapılmalıdır. Bunun için zemin, bodrum ve asma kat için belli kat sayılar oluşturulur.

Basit bir ifade ile bu kat sayılar çevre emsallere göre mantık içinde yürütülen bir kabuldür. Örneğin çevredeki zemin katta bulunan satılık emsallerden zemin kat m2 birim bedeli bulunduktan sonra buna göre bodrum ve asma kat bedelleri tespit edilir. Bu bedellerin tespiti için kat sayı kabullerine ihtiyaç vardır. Asma katın değerini zemin katın yarısı kadar, bodrum katın değerini 1/4 ü kadar alabileceğiniz gibi çok farklı kabuller de yapabilirsiniz. Bu kabulleri bölge emsal verileri belli edecektir.

Ayrıca dükkanlar gelir getirdikleri için brüt kira çarpanı yöntemi de kullanılmaktadır. Gelir yöntemlerinden biri olarak, kira geliri sağlayan taşınmazların değerlemesinde kullanılır.

Yakın dönemde satışı gerçekleşmiş ya da satış aşamasındaki benzer nitelikli ve yeter sayıdaki taşınmazın satış değerleri ve brüt kira gelirleri üzerinden belirlenen brüt kira çarpanlarının ortalaması alınarak, değerleme konusu taşınmazın dönemsel brüt kira geliriyle çarpılmakta ve değerleme konusu taşınmazın değeri belirlenmektedir.

Taşınmazın Değeri = Brüt Kira Çarpanı x Yıllık Brüt Kira Geliri

Biz Neredeyiz. Gayrimenkul Değerleme Firması

https://spk.gov.tr/SiteApps/Sirket/_OzelDurumAciklamasiDosya/1970