Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri Nelerdir? (Taşınmaz) 2022

Gayrimenkul değerlemesinde yöntemleri tekil ve toplu değerleme olmak üzere iki ana başlık altında incelenebilir. Bunlardan tekil değerleme, her bir gayrimenkule özgü özelliklerin tespitine ve analizini gerektirmektedir. Toplu değerlemede ise, çok sayıda gayrimenkul şerefiye, konum vb. özellikler dikkate alınarak ve sınırlı standartlaştırılmış süreçler ile istatistikî testler kullanılarak değerlendirilmektedir.

Toplu değerlemelerde temel kullanım amacı, emlak vergisi uygulamalarıdır (Pirgaip, 2020). Gayrimenkul değerleme yöntemleri için konumuza bakalım.

Gayrimenkul değerleme firmaları

Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri

Taşınmaz değerleme yöntemlerinden genellikle geleneksel yöntemler kullanılmaktadır. Temelde üç tip değerleme yöntemi vardır. Bunlar;

• Emsal (Satış) Karşılaştırma Yaklaşımı,
• Maliyet yaklaşımı
• Gelir Kapitalizasyon Yaklaşımı’dır.

Gayrimenkul değerleme yöntemleri detayları aşağıdadır.

Emsal (Satış) Karşılaştırma Yaklaşımı

Satış karşılaştırma yaklaşımı yaygın müstakil ev ve arazi değerlemesi kullanılır. Bazen piyasa verileri yaklaşımı olarak da adlandırılan bu, bir mülkü benzer özelliklere sahip yakın zamanda satılan mülklerle karşılaştırarak elde edilen bir değer tahminidir. Bu benzer özellikler olarak adlandırılır ve geçerli bir karşılaştırma, her bir zorunluluk sağlamak için:

• Mümkün olduğunca konu mülke benzer olmak
• Açık, rekabetçi bir piyasada geçen yıl içinde satılmış olmak
• Tipik piyasa koşulları altında satılmak gerekmektedir.

Değerleme sürecinde en az üç veya dört emsal kullanılmalıdır. Karşılaştırılabilir emsalleri seçerken göz önünde bulundurulması gereken en önemli faktörler, bir mülkün piyasa değeri üzerinde muazzam bir etkiye sahip olabilecek büyüklük, karşılaştırılabilir özellikler ve belki de hepsinden önemlisi konumdur.

Hiçbir mülk tam olarak birbirine benzemediğinden, benzer olmayan özellikleri ve değeri etkileyecek diğer faktörleri hesaba katmak için emsallerin satış fiyatlarında düzeltmeler yapılacaktır. Gayrimenkul değerleme yöntemleri ile ilgili bu bilgilerde önemlidir.

Binaların yaşı ve durumu

• Satış tarihi, emsallerin satış tarihi ile değerleme tarihi arasında ekonomik değişiklik olması durumunda
• Bir mülkün satıcısının baskı altında olması veya akrabalar arasında bir mülkün satılması (indirimli bir fiyatla) gibi satış hüküm ve koşulları
• Konum, benzer mülklerin fiyatları mahalleden mahalleye farklılık gösterebileceğindenParti büyüklüğü, çevre düzenlemesi, inşaat tipi ve kalitesi, oda sayısı ve tipi, yaşam alanı metrekaresi, parke zeminler, garaj, mutfak iyileştirmeleri, şömine, havuz, merkezi hava vb. dahil olmak üzere fiziksel özellikler.
• Değerleme konusu mülkün piyasa değeri tahmini, emsallerin düzeltilmiş satış fiyatlarının oluşturduğu aralık içinde olacaktır. Emsallerin satış fiyatlarında yapılan bazı düzeltmeler diğerlerinden daha sübjektif olacağından, genellikle en az düzeltmeye sahip emsallere ağırlık verilir. Gayrimenkul değerleme yöntemleri ile ilgili genel bilgiler için https://www.spk.gov.tr/

Maliyet Yaklaşımı

Bina maliyetleri, yakın zamanda inşa edilmiş bir karşılaştırılabilir ürünün fit kare başına maliyetinin söz konusu binadaki fit kare sayısıyla çarpıldığı fit kare yöntemi de dahil olmak üzere çeşitli şekillerde tahmin edilebilir;

Maliyetlerin, işçilik ve malzemeler de dahil olmak üzere her bir yapı bileşeninin ölçü birimi başına inşaat maliyetine dayalı olarak tahmin edildiği yerinde birim yöntemi; ve söz konusu binayı değiştirmek için ihtiyaç duyulacak hammadde miktarlarını, malzemelerin mevcut fiyatı ve ilgili kurulum maliyetleri ile birlikte tahmin eden miktar etüdü yöntemi . (Karaca, 2008).

Amortisman

Değerleme amacıyla, amortisman, bir gayrimenkulün iyileştirilmesinin değerini olumsuz yönde etkileyen herhangi bir koşulu ifade eder ve aşağıdakileri dikkate alır:

• Boyama ve çatı değiştirme gibi iyileştirilebilen bozulmalar ve yapısal sorunlar gibi iyileştirilemeyen bozulmalar dahil olmak üzere fiziksel bozulma
• Eski cihazlar, eskimiş görünümlü armatürler veya dört yatak odalı, ancak yalnızca bir banyolu evler gibi mülk sahipleri tarafından artık arzu edilmeyen fiziksel veya tasarım özelliklerine atıfta bulunan işlevsel eskime
• Gürültülü bir havaalanına yakın veya çevreyi kirleten fabrika gibi mülkün dışındaki faktörlerin neden olduğu ekonomik eskime

Metodoloji

Amortisman Oranı= Efektif Yaş/Ekonomik Ömür
Amortisman oranının m² emsal değer ile çarpımı ise Amortisman Miktarını verir. Formüle edilirse şu şekilde gösterilebilir:
Amortisman Miktarı= m2 emsal değer x (Efektif Yaş/Ekonomik Ömür)
Arazi amortismana tabi tutulamayacağından, arazinin değerini, satış karşılaştırması yaklaşımını kullanarak, boş ve en yüksek ve en iyi şekilde kullanılmaya müsaitmiş gibi tahmin etmek.

Bina(lar)ı ve saha iyileştirmelerini inşa etmenin mevcut maliyetini tahmin edin. Bozulma, işlevsel eskime veya ekonomik eskime sonucu oluşan iyileştirmelerin amortisman miktarını tahmin etmek.

Amortismanı tahmini inşaat maliyetlerinden çıkarın. Toplam mülk değerini belirlemek için arazinin tahmini değerini, bina(lar)ın ve site iyileştirmelerinin amortismanlı maliyeti eklemek (Karaca, 2008).

Gelir Kapitalizasyon Yaklaşımı

Genellikle basitçe gelir yaklaşımı olarak adlandırılan bu yöntem, bir yatırımcının ihtiyaç duyduğu getiri oranı ile bir mülkün ürettiği net gelir arasındaki ilişkiye dayanır. Apartman kompleksleri, ofis binaları ve alışveriş merkezleri gibi gelir getiren mülklerin değerini tahmin etmek için kullanılır.

Değerleme konusu mülkün gelecekte gelir yaratması beklendiğinde ve giderleri öngörülebilir ve istikrarlı olduğunda, gelir kapitalizasyonu yaklaşımını kullanan değerlendirmeler oldukça basit olabilir.

Gelir Türleri

Gelir, Potansiyel Brüt Gelir ve Efektif Brüt Gelir olmak üzere ikiye ayrılır. Potansiyel Brüt Gelir, mülkten elde edilen bütün gelirleri ifade eder. Burada hiçbir gider kalemi yer almaz. Sadece elde edilen bütün gelirler toplanarak potansiyel brüt gelir elde edilir. Genelde yıllık olarak ifade edilir (Karaca, 2008; Töre, 2004).

Efektif brüt gelir ise, mülkten elde edilen potansiyel gelirlerden boşluk ve toplama kayıplarının düşülmesiyle elde edilir. Boşluk ve toplama kayıplarına karşılık düşecek uygun oranlarda piyasa koşullarına bağlıdır.
Brüt Gelir Çarpanı ve Brüt Kira Çarpanı

 

Brüt gelir çarpanı (GIM) yöntemi genellikle olarak satın olmayan diğer özelliklerini değerlendirmek için kullanılabilir gelir özellikleri ama bu kiraya böyle bir ve iki aile evlerinde gibi. GRM yöntemi, bir mülkün satış fiyatını beklenen kira geliri ile ilişkilendirir. (İlgili okuma için bkz. ” Kiralık Gayrimenkule Değer Vermenin 4 Yolu “) (Karaca, 2008; Alptürk, 2007):Satış Fiyatı ÷ Kira Geliri = Brüt Gelir Çarpanı

Kapitalizasyon Oranının Tespit Edilmesi

Kapitalizasyon Oranı, bir mülkün değeri ile faaliyet geliri arasındaki bağı yansıtır. Aşağıdaki şekilde ifade edilmektedir.
Kapitalizasyon Oranı = Net Geliri / Gayrimenkul Değeri

Doğru bir GIM oluşturmak için en az üç benzer mülkten son satış ve kiralama verileri kullanılabilir. GIM daha sonra, aşağıdaki gibi hesaplanabilen piyasa değerini belirlemek için konu mülkün tahmini adil piyasa kirasına uygulanabilir:
Kira Geliri x GIM = Tahmini Piyasa Değeri

Kapitalizasyon Oranının Oluşturulması

Yatırımcı bir taşınmaza yatırım yaparken, öncelikle o yatırım kendisine faydasını analiz eder. Olası riskin ne olduğunu, eğer var ise, bu risk alınması durumunda neler kaybedeceğini yada neler kazanabileceği tespit etmeye çalışır. Kapitalizasyon oranının iki temel unsuru bulunmaktadır. Bunlar;

• Geri Dönüş Oranı
• Faiz oranı (Anapara Geri Ödemesi)’dir.

Geri Dönüş Oranı, sadece yapılar için geçerlidir. Çünkü arsa veya arazi eskimeyeceğinde amortisman oluşmayacağı kabul edilir. Ancak inşa edilen yapılar zamanla yıpranır ve değer kaybederler. Gelecekte beklenen söz konusu değer kaybı, kapitalizasyon oranının geri ödeme bileşeni olarak ifade edilir. Geri dönüş oranı, en kolay hali ile düzgün doğrusal amortisman yöntemi ile tespit edilebilir. Doğrusal Amortisman ise, aşağıdaki gibi hesaplanır:

Yıllık Geri Ödeme Oranı = %100 / Faydalı Ömür

Faiz Oranı (Anapara geri ödemesi) en kolay hali ile şöyle ifade edilebilir. “Yatırımcı bu parayı bankaya faiz olarak yatırsa idi yıllık ne kazanırdı.” Bu durumda piyasadaki yıllık faiz oranları irdelenmelidir.

Gayrimenkul değerleme yöntemleri ile ilgili genel bilgileri paylaştık.