Değerleme Aşamaları

Değerleme aşamaları konusunda bilgi almak için bu yazımı derledik, keyifli okumalar. Bir değerleme aşamaları çalışmasının tamamlanması beş aşamadan oluşur.

Bu aşamalar şunlardır:

• Belediye aşaması
• Tapu aşaması
• Gayrimenkulün görülmesi aşaması
• Gayrimenkulün çevresinin incelenmesi ve veri toplama aşaması
• Çalışma kâğıtlarının düzenlenmesi ve nihaiyi raporun hazırlanması.

Belediye Aşaması

Değerleme aşamaları yukarıda belirtilen maddelerden oluşmaktadır. Bu bağlamda detaylıca konuya değinmek gerekmektedir. Taşınmaz görülmeden önce Belediye ve Tapu aşamalarının yapılması önerilmektedir. Böylelikle ekspertizin yapılacağı taşınmaz hakkında önceden bilgi sahibi olunur. Dolayısıyla yanlış yönlendirmelerin önüne geçilmiş olunur. Aksi takdirde gösterilen mülkün ekspertizi yapılmış olur.

• Belediye aşaması gereksinime göre aşağıdaki unsurlardan oluşur:
• İmar Durumu
• İmar Arşiv Dosyası Numarataj Servisi
• Harita Servisi
• Emlak Servisi

Değerleme uzmanı değerlemesini yapacağı mülkün öncelikle tapusunu ve adresini edinmelidir. Mülkün çevresi (mahallesi, semti vs.) irdelenmelidir. İnternet imkânları ile bölge hakkında ve rayiçler (satılık-kiralık) hakkında bilgi edinilmelidir. Belediyelerin web imkânları varsa, ada-parsel sorgulanmalıdır. Değerleme aşamaları oldukça önemli bir konu olarak karşımıza çıkmaktadır.

 

İmar Durumu

Belediyelerin İmar ve Şehircilik Müdürlüklerinden konu parselin yapılaşma koşulları alınmalıdır.

• 1/1000’lik uygulama imar planının olup olmadığı,
• 1/1000’lik uygulama imar planı yoksa hazırlanıp hazırlanmadığı, hazırlanıyorsa, ne aşamada olduğu, 1/5000’lik Nazım İmar Planlarının olup olmadığı,
• 1/1000’lik uygulama imar planı varsa;
• Planın onanma tarihi
• Planın adı – Nizamı (ayrık, bitişik, ikiz)
• Yapılaşma türü (konut, ticaret, sanayi, fuar vs)
• TAKS – KAKS/Emsal
• Maksimum bina yüksekliği
• Çekme mesafeleri
• Parselin terklerinin olup olmadığı bilgileri açık bir şekilde alınmalıdır.

Edinilen bu bilgiler Raporun İmar Durumu kısmına ayrıntısı ile açıklanmalıdır.

İmar Arşiv Dosyası

Değerleme aşamaları sıkça araştırılmaya devam etmektedir. Belediyelerin arşivlerinde her parsel için bir arşiv dosyası vardır. Bu dosyada o parsel oluşturulduğundan beri, o parselle ilgili tüm resmi evraklar, yazışmalar, bu arşiv dosyalarında toplanır. Örneğin o parselle ilgili resmi imar durumu istenmişse, ya da yapı ruhsatı istenmişse vb. ilgili yazışmalar bu dosyalarda saklanır. Parsel üzerinde bina varsa o bina ile ilgili tüm evraklar ve yazışmalar da bu dosyalarda toplanır. Değerleme uzmanı bu dosyaları incelemekle mükelleftir. Kat Mülkiyetli tapularda bile bu dosyalar incelenmelidir. Çünkü zaman zaman yüklenici firmalar yapı kullanma izin belgesi aldıktan sonra ilave kat yapabilmektedirler. Arşiv dosyasında incelenmesi gereken evraklar aşağıda sıralanmıştır:

• Binanın inşaatına esas alınan imar durumu belgesi
• Bina için alınan yapı ruhsatı
• Tadilat ya da eklenti yapılmış ise, ilave ruhsatı veya tadilat ruhsatı,
• Yapı Kullanma İzin Belgesi
• Yapı Kullanma İzin Belgesi yoksa neden alınmadığı
• Yapı Tatil Tutanağı’nın olup olmadığı
• Yapı Tatil Tutanağı varsa alınan encümen kararı
• Encümen kararına karşı açılmış bir dava olup olmadığı
• Açılmış bir dava varsa mahkemenin kararı
• 2981 sayılı imar affında faydalanmışsa, yeminli teknik büro, röleve projesi, müracaat belgesi, müracaat belgesine istinaden alınan karar, ruhsat verilmişse ruhsat bilgileri
• Tadilat ruhsatı alınmışsa, tadilat ruhsatını baz teşkil eden mimari proje

İlave ruhsat alınmışsa, ilave ruhsatını baz teşkil eden mimari proje

İmar Arşiv dosyasının numarası

Yapının inşa edilmesini teşkil eden imar durumu

– İmar durum numarası

– Tarihi

• Yapı ruhsatı

– Ruhsat tarihi ve numarası

– Yapı sınıfı

– Yol seviyesi altında ve üstündeki kat sayısı ve toplam kat sayısı

– Bağımsız bölümlerin sayısı ve alanı, ortak alanların alanı

• Tadilat ruhsatı

– Ana ruhsatın tarih ve numarası

– Tadilat ruhsat tarihi ve numarası

– Yapı sınıfı

– Yol seviyesi altında ve üstündeki kat sayısı ve toplam kat sayısı

– Bağımsız bölümlerin sayısı ve alanı, ortak alanların alanı

• İlave Ruhsatı

– Ana ruhsatın tarih ve numarası

– Tadilat ruhsat tarihi ve numarası

– Yapı sınıfı

– Yol seviyesi altında ve üstündeki kat sayısı ve toplam kat sayısı

– Bağımsız bölümlerin sayısı ve alanı, ortak alanların alanı

• Yapı Kullanma İzin Belgesi

– Ruhsat tarihi ve numarası

– Yapı sınıfı

– Yol seviyesi altında ve üstündeki kat sayısı ve toplam kat sayısı

– Bağımsız bölümlerin sayısı ve alanı, ortak alanların alanı

• Yapı Tatil Tutanağı

– Yapı tatil tutanak tarihi, numarası ve gerekçesi

• Encümen Kararı

– Encümen kararının tarihi, numarası ve alınan karar

• Mahkeme Kararı

– İlgili mahkeme, alınan karar ve karar tarihi

• Mimari proje

– Proje numarası ve proje tarihi

– Projeye göre kat planları, katlardaki dairelerin durumu

– Konu mülkün birimlerinin alanları

• Tadilat veya ilave projeleri

– Proje numarası ve proje tarihi

– Projeye göre kat planları, katlardaki dairelerin durumu

– Konu mülkün birimlerinin alanları

• 2981 Sayılı İmar Affı

– Yeminli teknik büro

– Aftan yararlanmak için yapılan müracaat tarih ve numarası

– Müracaat sonucu

– Alınan yapı ruhsatı ile birlikte yapı kullanma izin belgesinin tarih ve numarası – Yapı sınıfı

– Yol seviyesi altında ve üstündeki kat sayısı ve toplam kat sayısı

– Bağımsız bölümlerin sayısı ve alanı, ortak alanların alanı

Elde edilen bilgiler Raporun İmar Durumu bölümünde ayrıntısı ile açıklanmalıdır.

 

Numarataj Servisi

Belediyelerin numarataj servisleri ada-parsel bilgileri ile adres bilgilerini çakıştıran bir servistir. Birçok belediyede bu servis bulunmaktadır. Numarataj servisi bulunmayan belediyelerde ise bu görevi harita servisleri yapmaktadır. Değerleme uzmanlarının öncelikli görevleri doğru yer tespitinin yapılmasıdır. Müşterinin vermiş olduğu bilgileri doğru kabul etmemeli ve mutlaka ada-parsel ile adres bilgilerinin çakışıp çakışmadığı kontrol etmelidir. Bu sebeple müşteriden randevu alınırken mutlaka konu mülkün adres bilgisi açık ve net bir şekilde alınmalı ve mülkü görmeye gitmeden önce belediyelerin numarataj servislerinden kontrol edilmelidir. Bilgisi alınan mülk görülmeye gidildiğinde yanlış yer tespitlerinin önüne geçilmiş olunacaktır. Değerleme aşamaları noktasında bilgi almak için yazımızı okumaya devam edin.

 

Harita Servisi

Harita servisleri çok çeşitli amaçlar için kullanılabilir. Harita servislerinin kullanıldığı yerler kısaca şu şekilde sıralanabilir:

• Numarataj Servisi bulunmayan belediyelerde ada-parsel bilgisini adres bilgisi ile çakıştırmak için,
• Ada-parsel değişmişse, değişen ada-parsel bilgisini almak veya değişmeden önceki ada-parsel bilgisini almak için,
• Madde uygulaması görmüş yerlerde, parsellerinden ayrılan Düzenleme Ortaklık Payılarını (DOP) öğrenmek için,
• Parsellerin terkleri varsa, terklerden sonra kalan alanı öğrenmek için belediyelerin harita servisleri kullanılır.

Özellikle arsa değerlemesinde parsele yapılabilecek bina alanı çok önemlidir. Arsaya yapılabilecek bina alanı bilinmeden yapılan değerlemeler yanılgılara sebep olacaktır. Örneğin imar durumuna göre parselin bir kısmı yeşil alanda bir kısmı da yalda kalıyorsa, değerleme uzmanı için yeşil alan ve yolda kalan kısımlar çıkarıldıktan sonra kalan parselin alanı bilinmelidir. Değerleme aşamalarını merak eden bireyler için hazırlanan bu yazı bilgi akışı sağlayacaktır.

Emlak Servisi

 

Değerleme Uzmanları belediyelerin emlak servislerini özel durumlarda kullanırlar. Bir mülkün kredibilitesi değerlendiriliyorsa, yasal kısıtlamaları göz önünde bulundurulur. Örneğin bir arsanın tamamı kamulaştırma alanında kalıyorsa, bu arsanın kredibilitesi yoktur. Çünkü bu arsa ilgili kurum tarafından kamulaştırılacaktır. Bu sebeple bu tür mülklerin satışı söz konusu değildir. Değer belirlenirken belediyelerin belirlemiş olduğu rayiç bedeller baz alınır. Çünkü hiçbir mülk belediyedeki rayiç bedellerinden daha düşük bir bedelle satılamaz. Kırsal kesimlerde yapılan değerlemelerde de belediye rayiçleri kullanılabilir. Kırsal alanlarda emsal bulmak son derece zordur. Dolayısıyla değerlemesini yapmak da zorlaşır. Veri vasatlığı nedeniyle değerde de yanılgılara yol açar. Bu sebeple kırsal alanlarda belediye rayiç bedelleri o parselin alt tabanını yani minimum değerini verecektir. Değerleme uzmanı en azından elinde hiç bir veri yokken kırsal alandaki parselin taban fiyatını bulmuş olur. Ve bilirki, bu değerin altına satış yapılamaz. Yapılsa dahi vergilerini bu değer üzerinden ödemek zorundadır.

 

Değerleme uzmanları ekspertizini yaptığı mülkün üzerinde kısıtlamaların (ipotek, haciz, satışa arz vb) olup olmadığını, kısıtlama varsa bu kısıtlamanın ne olduğunu, kısıtlama tarihini ve kısıtlamanın yevmiye numarasını almakla mükelleftir. Ayrıca konu mülkün tapu kayıtlarına uygun olup olmadığı da incelenmelidir. Örneğin bir mülk yapı kullanma izin belgesi almış olmasına rağmen Kat Mülkiyeti kütüğüne işlenmemiş ise, konu mülk tapu kayıtlarına uygun değildir. Başka bir örnek olarak imar parselleri verilebilir. Konu mülk şayet tapu kayıtlarında tarla olarak kayıtlı iken, bölgeden imar geçmesi durumunda arsa vasfını kazanmışsa, bu durumda tapu kayıtlarına uygun değildir. Yukarıda verilen her iki örnekte de “cins tashihinin” yapılması gerekmektedir. Tapu Sicil Müdürlüklerinde iki tür kütük vardır. Bunlar;

• Ana Kütük
• Kat Mülkiyeti Kütüğüdür.

Ana kütük, parsellerin ilk kayıt edildiği kütüktür. Kat Mülkiyetine dönüştürülmemiş tüm mülkler Ana Kütük’te kayıtlıdır. Kat İrtifaklı tapularda son yıllara kadar ana kütüklere kaydedilirdi. Son yıllarda ise Kat İrtifaklı parseller Kat Mülkiyeti kütüğüne kaydedilip, kat irtifaklı olduğu not alınır. Kat mülkiyeti kütüğü ise, kat mülkiyetine dönüştürülmüş binaların kaydedildiği kütüktür. Parsel üzerindeki binalar şayet kat mülkiyetine dönüştürülmüşse Kat Mülkiyeti Kütüğüne kaydedilir.

Ana Kütük ile Kat Mülkiyeti kütüğü arasındaki en önemli fark şudur: Kat Mülkiyeti kütüğünde her bir sayfa için tek bir bağımsız bölüm vardır. Ana Kütükte ise her sayfada tek parsel vardır. Şayet kat irtifakı kurulmuş ise tüm bağımsız bölümler tek bir sayfada kaydedilir. Değerleme uzmanları konu mülkün tapu kayıtlarına uygun olup olmadığını da ele almalıdır. Tapuya uygunluk durumu da raporun takyidat kısmında açıklanmalıdır.

 

Taşınmazın Görülmesi Aşaması

Gayrimenkulün görülme aşamasında aşağıdaki kriterlere dikkat edilir:

• Bina/site
• Yaşı
• Cadde/sokak, ana arter durumu
• Ortak Alanları
• Kat sayısı, cephesi, kattaki daire sayısı
• Binadaki işyeri/konut oranı
• Doluluk oranı
• m²’si
• Oda, salon sayısı
• Zemin, duvar, tavan, aydınlatma
• Kapı, pencere, dış kapı, cam, panjur
• Balkon ve açık kapalı olma durumu 29
• Mutfak, tezgâh
• Banyo/wc
• Projesine göre odaların, salonun ve diğer birimlerin kaç m² olduğu
• Yasal kısıtlamaları
• Projesine uygunluk gibi faktörler dikkate alınarak ekspertizi yapılan mülkün özellikleri açıkça ifade edilmelidir.

 

Taşınmazın Çevresinin İncelenmesi ve Veri Toplama Aşaması

Gayrimenkulün çevresinin incelenmesi ve veri toplama aşamasında aşağıdaki kriterlere dikkat edilir:

• Gayrimenkulün çevresindeki yapılaşma ve gayrimenkulün çevre yapılaşmasına uygun olup olmadığı,
• Ana arterlere yakınlığı, merkezi konumluluğu, sosyal donatı alanlarının yeterliliği, okul, alışveriş merkezi, yollardan önemlileri,
• Çevredeki mülklerin doluluk oranı,
• Çevresinin gelişmişlik derecesi,
• Çevresinin sosyo ekonomik yapısı,
• Mülkün hitap ettiği sınıflar,
• Mülke ulaşılabilirlik durumları incelenmelidir.